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法规名称 施工、房地产开发企业财务制度
颁布机构 财政部
发 文 号 (93)财预字第6号
颁布时间 1993-1-11
实施时间 1993-7-1
效力属性 失效
效力说明 本法规已被关于废止停止执行修改部分涉及企业资产与财务行政审批事项的通知(颁布时间：2001-11-5 实施时间：2001-11-5)修订
问题补充：现在适用新准则《财政部会计准则委员会》网站
房地产开发是属于什么行业会计呢？工业吗？
房地产行业是资金密集型的高风险行业 。房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门 、其他企业筹措，一般贷款额都很大 。同时 ，房地产的开发经营具有涉及面广 、投资周期长、资金回收慢 、经营风险大等特征。因此 ，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力 ，必须提升财务管理水平 。
一 、房地产企业财务管理中的问题
（一）企业通常采用传统的家族式管理模式 。目前 ，我国许多房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时又是经营者。特别是在财务管理上 ，企业的财务负责人及会计、出纳等多是由投资者的亲属担任 。这势必给企业的财务管理带来一定的负面影响：企业存在着不依法建账 、兼职做账 、突击做账、以票代账、白条抵现的现象；企业管理者集权现象严重 、职责不分 、越权行事 ，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行 、财务监控不严 、会计信息失真等；纳税风险增大，偷税、漏税现象严重；企业没有建立内部审计机构，即使有 ，也难以保证审计的独立性 、公正性 。
（二）财务管理机制薄弱。当前 ，大部分房地产企业财务管理还处于初始的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略规划 、实施、控制方面强有力的作用 。
1 、财务制度不健全 。没有建立严格的财务核算制度 ，包括账实核对 、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻 ，会计资料的相关性 、真实性和可靠性比较差；财务上的内部控制机制要么没有设置，要么形同虚设 ，很容易造成资金的内部盗用和流失。
2 、财务管理多属“被动反映型 ”。仅停留在记账和编制财务报表的财务会计阶段；财务预测、决策、控制 、分析等管理职能基本处于空白 ，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息 。
3 、资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念 。特别是在经济效益良好的情况下 ，可选择的投资机会多 ，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模 ，加大了企业风险控制的难度。
我国房地产企业多属民营经济成分 。据有关资料显示 ，企业平均寿命仅为三年左右 。很多企业之所以难以持续发展，一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下，跟不上企业发展的需要。因此 ，房地产企业必须正视自身的财务背景 ，大力规范财务管理体制，加强财务管理工作 。
二、提升房地产企业财务管理水平的对策
（一）优化管理模式 ，建立现代企业管理制度 。现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确 、治理结构严谨 、责权关系对等、筹资渠道广泛 、制约机制健全 、企业规模可以迅速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求 ，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化 。即，通过所有权和经营权的分离 ，减少投资者对企业日常经营管理的干预 ，使管理人员专心企业日常管理，完善管理理念和企业管理制度 ，在生产经营中有效使用现代管理方法和手段 ，调动经营者和广大企业员工的积极性 、主动性 、创造性，切实解决房地产企业传统家族式管理带来的规模小、体制不顺 、机制不活 、管理混乱、综合竞争力弱等问题 。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向 ，是企业上规模、上档次 、上水平的必然选择。
（二）构建完善的财务管理体系 。为促进房地产企业核算型财务向管理型财务转变 ，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，保障企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系 。
1 、完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。根据《企业会计制度》、《新企业会计准则》和管理控制要求 ，科学设置会计科目 。如 ，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中 ，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目 、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目 ，细化成本对象，以便于进行不同产品的营利能力分析 。（2）统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一 ，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式 、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、账务处理程序 、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一 。
2 、建立管理会计系统 。建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指 ，按照管理目标，根据各职能部门、项目公司 、项目部等组织单元承担的职责 ，将其分别确定为成本中心 、利润中心和投资中心 。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核指标、标准 、办法 ，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月 、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价 。同时 ，设置科学的管理会计报告体系 ，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本 、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。
3 、健全预算会计体系，实现财务管理预算化 。房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容 。项目预算是企业以开发项目作为预算对象 ，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用 、工程开发成本 、开发间接费用、经营收入 、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后 ，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划 。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表 、资产负债表和现金流量表 ，构建企业财务预算指标体系 。同时 ，要加强管理，坚持月度分析、季度考核 、年度总评相结合的预算分析和考核原则 ，定期检查 、严格考核、落实责任 、兑现奖惩措施 ，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。
4 、强化资金管理。（1）在资金的筹措管理方面 ，主要应做好以下几方面工作：首先 ，要加强企业的信用管理 。信用是企业兴衰的标识，信用良好的企业 ，将能获得条件优厚的长期低息贷款 ，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目 。其次，资金的筹措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例 ，这样就可以使大部分贷款利息支出转变为企业的盈利 。（2）加快资金周转 ，加强资金运用管理 。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响 ，房地产企业的开发项目往往不能按时完工 ，占用大量的资金，资金流转不畅 ，严重的会把企业拖垮 。因此 ，企业应尽快处理掉“拖拉工程” 。其次，加强企业现金管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致 ，最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短 ，这样就可以保证按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用 。第三 ，防止企业过度预支资金 ，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存 。第四 ，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场、讲面子、大手大脚 、铺张浪费等现象 。
5 、加强财务制度建设 ，完善内部审计制度 。房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、操作性和强制性原则 ，制定一套符合企业实际的财务管理制度：一是要设立专门的财务管理机构 ，统一负责企业的资金融通 、现金出纳 、财务管理、工资核算 、固定资产等的预算编制 、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购 、报销 、稽核等制度 ，实行财务管理的规范化和制度化；三是要制定相应的考核制度 ，强化监督机制。
房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计 、内部控制制度评价 、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展 。要善于发现问题 ，及时提出解决问题的措施 ，从而提高整个企业的财务管理水平 。
6、提高纳税筹划水平，减轻企业税收负担。在税法及相关法律允许的范围内进行纳税筹划 ，是一项国家支持 、企业得益的工作 。企业财务部门应不断提高纳税筹划水平 ，遵循一定的纳税筹划原则，根据自身的实际情况选择 、运用适当的纳税筹划方法，减轻税收负担 ，增加企业的现金流入 ，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标 。
求：房地产企业会计制度. （详细的） 房地产企业怎么确认收入？
房地产开发企业是属于服务业行业，原来适用《房地产开发企业会计制度》(五)本制度由中华人民共和国财政部负责解释 ，需要变更时 ，由财政部修订。
(六)本制度自1993年7月1日起执行 。
新会计准则出来后，好多内容已废了 ，但新的《房地产开发企业会计制度》(又没有出来 ，也许以后为了统一各行业和财务报表，不再制定各类财务报表了 ，所以新的财务报表里有各种行业的会计科目 ，可以自己选取 。
房地产开发企业会计制度
（1993年1月7日财政部发布）
一、总说明
（一）为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》 ，特制定本制度。
（二）本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业 。
（三）企业应按本制度的规定 ，设置和使用会计科目 。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设 、减少或合并某些会计科目。
本制度统一规定会计科目的编号 、以便于编制会计凭证 ，登记帐簿 ，查阅帐目，实行会计电算化 。各企业不得随意打乱重编 。在某些会计科目之间留有空号 ，供增设会计科目之用。
企业在填制会计凭证、登记帐簿时 ，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号 ，不应只填列会计科目编号 ，不填列会计科目名称。
（四）企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表 ，由企业自行规定 。
企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关 、开户银行 、主管部门、国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门 。
月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者 ，从其规定 。
会计报表的填列以人民币“元 ”为金额单位，“元 ”以下填至“分” 。
企业向外报出的会计报表应依次编定页数 ，加具封面 ，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称 、地址 、开业年份、报表所属年度 、月份 、送出日期等，并由企业领导、总会计师（或代行总会计师职权的人员）和会计主管人员签名或盖章 。
企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上 ，或者实质上拥有被投资企业控制权的 ，应当编制合并会计报表 。特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并 ，但应将其会计报表一并报送。
（五）本制度由中华人民共和国财政部负责解释 ，需要变更时，由财政部修订 。
（六）本制度自1993年7月1日起执行 。
二、会计科目
＜font size=+1＞（一）会计科目表─────┬───┬────────── 顺序号 │ 编号 │ 科目名称 ─────┼───┼────────── │ │一 、资产类1 │101│现金 2 │102│银行存款 3 │109│其他货币资金 4 │111│短期投资 5 │112│应收票据 6 │113│应收帐款 7 │114│坏帐准备 8 │115│预付帐款 9 │119│其他应收款10│121│物资采购 11│123│采购保管费12│124│库存材料 13│125│库存设备 14│129│低值易耗品15│131│材料成本差异 16│133│委托加工材料 17│135│开发产品18│136│分期收款开发产品19│137│出租开发产品20│138│周转房 21│139│待摊费用22│141│长期投资23│151│固定资产24│155│累计折旧25│156│固定资产清理26│159│固定资产购建支出27│161│无形资产28│171│递延资产29│181│待处理财产损溢 │ │二 、负债类 30│201│短期借款31│202│应付票据32│203│应付帐款33│204│预收帐款 34│209│其他应付款35│211│应付工资 36│214│应付福利费37│221│应交税金 38│223│应付利润 39│229│其他应交款40│231│预提费用 41│241│长期借款 42│251│应付债券 43│261│长期应付款│ │三、所有者权益类 44│301│实收资本 45│311│资本公积 46│313│盈余公积 47│321│本年利润 48│322│利润分配│ │四 、成本类 49│401│开发成本50│407│开发间接费用│ │五 、损益类 51│501│经营收入52│502│经营成本53│503│销售费用54│504│经营税金及附加 55│511│其他业务收入56│512│其他业务支出57│521│管理费用58│522│财务费用59│531│投资收益60│541│营业外收入 61│542│营业外支出─────┴───┴──────────＜/font＞
附注：
企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：
1．有所属内部独立核算单位的企业 ，可以增设“302拨付所属资金 ”科目；附属单位可以相应增设“142上级拨入资金 ”科目；
2．企业发生调进外汇业务的 ，可以增设“118外汇价差”科目；
3．企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金 ”科目核算；
4．采用实际成本进行材料日常核算的企业 ，可以不设“物资采购 ”和“材料成本差异”科目 ，增设“122在途物资”科目；
5．根据需要，企业可以不设置 ，“材料成本差异 ”科目 ，而在“库存材料 ” 、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异 ”明细科目核算；
6．低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料 ”科目核算；
7．预收 、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款 ”科目 ，将预收 、预付帐款业务在“应收帐款 ” 、“应付帐款”科目核算；
8．企业发行不超过1年期的短期债券 ，可以增设“205应付短期债券 ”科目；
9．企业根据管理要求，可以将“开发成本 ”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用 ”科目；或将“开发成本 ”科目分为“403土地开发” 、“404房屋开发” 、“405配套设施开发 ”、“406代建工程开发 ”四个科目；
10．有施工队伍的企业 ，对开发项目采取自营施工建设的 ，可以增设“408工程施工”、409施工间接费用 ”科目；
11．房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大 、收入较多的经营性业务 ，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度 ，增设有关资产 、收入、成本 、费用 、税金等科目，单独核算；
12．还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债 ，企业可根据具体情况 ，增设有关会计科目进行核算。
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